任意売却とは?できないケースやできないとどうなるのかご説明

2024-03-15

任意売却とは?できないケースやできないとどうなるのかご説明

この記事のハイライト
●任意売却は市場価格に近い金額で売却できる方法で、引越し費用や引渡し日の希望を受け入れてもらうことができる
●物件にトラブル・建築基準法違反があると任意売却できない
●任意売却できず自己破産して債務免除されても連帯保証人は一括返済の義務を負うことになる

任意売却できないとどうなるのか気になっている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
競売との違いや、できないケースを知っておくことが大切です。
一般そこで今回は大阪市中央区、天王寺区、阿倍野区、東住吉区、平野区などで不動産売却をサポートする私たちスタートエステートが、任意売却(任売)とは何か、できないケースやできないとどうなるのかについてご説明します。当社には「任意売却士」の認定資格を持ったスタッフが複数名在籍しております。

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任意売却できない?任意売却と競売の違いとは?

任意売却できない?任意売却と競売の違いとは?

任意売却とは、住宅ローンの返済が滞ってしまった時に取るべき手段です。
具体的には、ローン残債のある状態で金融機関に不動産売却の同意を取り付けて売却します。
不動産業界や金融業界では、「任売」という呼び方もします。
住宅ローンの滞納が続くと、「期限の利益」を喪失してしまいます。
期限の利益とは、住宅ローンを分割で返済する権利のことです。
よって期限の利益を失ってしまうと、住宅ローンを分割返済する権利を失うことになります。
期限の利益を失うと、金融機関から住宅ローンの残債の一括返済を迫られることになってしまうのです。
そもそも月々の支払いが滞っている状態で一括返済などできるはずがありません。
一括返済できないと住宅ローンを貸し付けていた銀行は、担保である自宅を強制的に売却して資金回収をします。
この強制売却から資金回収までの一連の作業が競売です。

任意売却と競売の違いとは

任意売却と競売の1番の違いは、金融機関から同意を得るのが難しいけれど同意を得られれば通常に不動産売却できる任意売却に対して、競売は強制的にオークションにかけられて安く買いたたかれることです。
そもそも任意売却をするかどうかは、自分の意思で決めることができます。
競売のように強制的に自宅を売却されるわけではありません。
ただし、住宅ローンの担保である自宅を売却することに、金融機関は難色を示すことは多々あります。
任意売却によって自宅を売却しても、売却代金でローン残債を全額返済することができず、いくらか残債が残るケースが大半だからです。
つまり金融機関としては、担保のない債権を抱えることとなり、リスクが高くなるので難色を示すのです。
よって任意売却をする際には、売却の仲介を依頼する不動産会社選びにおいて、任意売却の交渉に長けた会社を選ぶ必要があります。
金融機関との交渉さえ乗り切れば、あとは通常の仲介による不動産売却と同様に進めることができます。
売却価格は市場の取引価格に近いものとなるため、競売よりも高く売ることができます。
また任意売却の場合、引越し費用などについても交渉次第で売却金から捻出してもらえるケースもあります。
競売ではこのようなことはありません。
引越し費用も残置物の処分費用も、すべて自分で支払わなければなりません。
また任意売却では引越しの時期や自宅の明け渡し時期についても希望がとおりやすいですが、競売の場合は強制売却なので裁判所がすべての日程を決めます。
また任意売却の場合は、売却した後のローン残債の返済方法や返済額についての交渉もおこなえます。
ですが競売では交渉の余地はありません。
競売は任意売却よりも安く売却されてしまうため、ローン残債も任意売却よりも多く残り、そこへ遅延損害金が上乗せされてローン残債がどんどん膨らんでいきます。
そのため競売は、自宅を売却される側には全くメリットがありません。
返済ができないと感じたら、早めに任意売却をご検討することをおすすめします。

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任意売却できないケースについて

任意売却できないケースについて

ここでは任意売却ができないケースについてご説明します。
任意売却できないケースはいくつかありますが、ここでは代表的な3つのケースをご紹介します。

債権者の同意が得られず任意売却できないケース

任意売却ができないケースの1つ目は、債権者である金融機関の同意を得られないケースです。
債権者の同意が得られない場合は、任意売却ができません。
金融機関が任意売却に応じてくれないケースとしては、任意売却後のローン残債が多いと判断されるケースや融資を受けてからまだ日が浅いと判断されるケースなどがあげられます。

物件にトラブル・建築基準法違反があり任意売却できないケース

2つ目の任意売却できないケースは、任意売却する物件にトラブル・建築基準法違反がある場合です。
代表的な例としては、建蔽率もしくは容積率オーバーです。
物件のトラブル・建築基準法違反は度合にもよりますが、なぜ任意売却できないのかというと、トラブル・建築基準法違反の物件は住宅ローンが使えないからです。
そのため買主を見つけにくいため、金融機関からも任意売却の同意を得られません。

何らかの事情で物件の内覧ができず任意売却できないケース

3つ目の任意売却できないケースは、売主の事情によって物件の内覧ができず、売却活動ができないケースです。
中古物件の売却活動では、買主の内覧は必須になります。
任意売却の売却活動は、通常の不動産売却と同じです。
そのため売主の個人的な事情によって内覧を受け付けられない場合、任意売却ができません。

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任意売却できないとどうなるのかについて

任意売却できないとどうなるのかについて

ここでは任意売却できなかった場合、自宅はどうなるのかをご説明します。

任意売却できないとどうなる?自宅を競売にかけられる

任意売却できない場合、自宅は競売にかけられて強制売却されます。
本来、金融機関にとっても回収額が大きくなる任意売却のほうが競売よりもメリットが大きいため、競売にかけられるくらいならと任意売却に同意するケースが多いです。
しかし、任意売却ができないとなると、債権回収を急ぐために金融機関は競売申立ての手続きを粛々と進めていきます。
さきほども説明しましたが、競売にかけられると強制的に自宅を売却されてしまいます。
裁判所が決めた期日までに退去しなければなりません。
競売の落札金はすべてローン残債の返済に充当されるため、引越し費用は自己負担です。
任意売却のように引越し費用を出してもらえるということはありません。
競売の落札金額は市場での売買価格に比べて低いので、大半のケースで競売後もローンの支払いが残ります。
よって競売後は自宅を失っても、ローン残債の支払いを続けていくこととなります。

競売後の支払いができないとどうなるのか?

競売後に残ったローンの支払いができないとどうなるのでしょうか。
返済ができないのであれば、自己破産を検討することになります。
自己破産すると、残ったローンの支払いが免除されます。
しかし、貯金や自動車なども手放さなければならなくなり、自己破産後の生活はさまざまな成約のある苦しいものとなるでしょう。
自己破産の注意点は、自身が債務の返済を免責されたとしても、その債務の一括返済を連帯保証人がしなければならなくなることです。
よって連帯保証人に多大な迷惑をかけることとなり、最悪の場合は連帯保証人も自己破産に追い込むことになりかねません。
また自己破産をしても税金などの未納分の支払いは免除されないので注意してください。

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まとめ

今回は任意売却とは何か、できないケースやできないとどうなるのかについてご説明しました。
任意売却は競売と違い、市場価格に近い金額で売却できる、引越し費用や引渡し日の希望を受け入れてもらうことができるメリットがあります。
ただし建蔽率や容積率がオーバーしている物件の場合などは、任意売却できない可能性があるため注意が必要です。
連帯保証人に一括返済の義務を負わさないためにも、競売になる前に早めに任意売却(任売)をご検討くださいませ。(当社には任意売却士の認定資格を持っているスタッフが複数めい在籍しております。)
私たちスタートエステートは、大阪市中央区、天王寺区、阿倍野区の不動産売却及び区分マンションの買取を専門としております。【上本町エリア、阿倍野再開発エリア、天満橋エリア、西区新町・堀江エリア、平野区平野西エリア、住吉区南住吉エリアは買取強化中!でございます。】
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井澗政史

資格:宅地建物取引士 マンションリノベーションアドバイザー 任意売却士

私は、独創的な切り口、様々な角度からの視点でプラスアルファのご提案を心がけております。
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