リースバックとリバースモーゲージの違いとは？メリットやデメリットも解説

自宅など所有する不動産を活用して老後資金を確保する有効な方法としてリースバックとリバースモーゲージがあります。
混同されやすい仕組みですが、それぞれ特徴が異なります。
大阪市中央区、天王寺区、阿倍野区で、不動産を活用して生活資金を確保したい方に向けて、リースバックとリバースモーゲージの仕組みの違い、メリットやデメリット、どういう方に向いているのかを解説します。

リースバックとリバースモーゲージの仕組みの違いについて

では、実際にリースバックとリバースモーゲージとはどういう仕組みなのかということを解説します。

リースバックとは

まず、リースバックは、自宅を売却してもその家に住み続けることができるというものです。
流れは次のとおりです。

• 自宅を売却する
• 買主は売主に売却代金を支払う
• 売主は借り主として買主である貸主に対して毎月賃料を支払う

もともとリースバックは法人向けのサービスでしたが、ここ数年においては個人でもおこなえるようになりました。
ポイントとして、売却することで所有から賃貸に切り替わるということと、適用条件に幅があることから活用しやすいという点があげられます。

リバースモーゲージとは

一方でリバースモーゲージとは、自宅を担保にして金融機関等が自宅の資産価値に応じた金額を定期的にあるいは随時融資を受けるサービスです。
歴史自体は意外と古く1980年代には高齢者向けの生活資金の確保の手段として始まりました。
融資ですので返済が必要で、所有者の方が亡くなった後に担保の不動産を売却して、一括返済する仕組みになります。
リバースモーゲージのポイントとしては、返済は自宅の売却が前提であることと、条件が厳しいということもあり、活用しにくいという点があげられます。

リースバックとリバースモーゲージの違い

次にリースバックとリバースモーゲージの違いについて解説します。
リースバックは「売却」と「賃貸」を組み合わせた「不動産取引」です。
自宅を売却することで所有権は、売主から買い取った不動産会社に移転します。
今度は買い取った不動産会社が貸主になり、売主が借主となり、「定期建物賃貸借契約」を締結し、決められた賃料を支払うことになります。
なお、この取引は「売買」になるので、引き渡し時に売却金額が全額支払われることになります。
また、リースバックでは、すでに自宅は売却しているので、その後転居やケアハウスなどに移転することは全く問題がありません。
一方、リバースモーゲージの取引は、所有者の方が自宅を担保に「融資」を受ける「金融サービス」です。
担保融資ということになるので、リースバックのように自宅の所有権は移転しません。
返済については、所有者の方が亡くなるまで金利のみの支払いをして、所有者の方が亡くなると担保にしている自宅を売却して返済に充当することになります。
融資の受け取りについては、年金のように徐々に受け取る仕組みです。
また、融資金額については、将来不動産を売却して返済するということもあり、不動産の担保価値の変動などを勘案して設定します。
そのため、融資枠は若干保守的な金額になる傾向にあります。

リースバックとリバースモーゲージのメリットやデメリットの違い

次にリースバックとリバースモーゲージのどちらかを選ぶ際の参考として、それぞれのメリットとデメリットについてご説明します。

リースバックのメリットとデメリット

リースバックのメリットですが、まずリースバックは条件が厳しくないという点です。
リースバックは自宅を売却して、代金を受け取り、その現金を元手にして自由に使うことが可能です。
投資も可能で、売却で得た代金の使い道は自由です。
また、本人や相続人が売却した自宅を買い戻すということも基本的には可能です。
あとは、自宅を売却してしまうことになりますので、その自宅に対する固定資産税を納付する必要もありません。
それに加えて所有権を移転していることもあり、相続人が自宅の売却をする必要もなくなります。
このようなメリットがある一方で、デメリットもあります。
まず、リースバックは毎月賃料を支払うことになりますが、相場よりも賃料が高くなる場合があります。
また、その家に長く住み続けると、結果として支払う賃料の合計が売却金額を超えてしまうこともあります。
更には、借りている不動産の所有者が変わる可能性がありますので、賃料の値上げ交渉をされる可能性もあるといったデメリットがあります。

リバースモーゲージのメリットとデメリット

リバースモーゲージのメリットは、月々の返済は利息だけなので、支払額の負担が少ないという点です。
後は、通常融資というのは年齢制限がありますが、リバースモーゲージの場合は高齢者でも融資されます。
その理由は、融資を受けた方の元金の返済は、亡くなった時の一括弁済だからです。
次にデメリットとしては、まず条件が厳しいということです。
例えば、マンションでも融資の対象としている金融機関もありますが、融資の対象物件は一戸建てと限定している金融機関が多いという点です。
それ以外に資金の用途が決まっていたり、同居条件などの制限もあります。
また、リバースモーゲージは融資のため、経済環境の動向で返済利息が変動することもあります。
そのため、将来売却という時点で元本が返済できず、相続人が追加で返済金を充当するという可能性もあります。
後は融資金額に限度があるので、融資限度額を借り入れてしまった場合には、融資を受けられなくなります。

リースバックとリバースモーゲージに向いている方の違い

最後にリースバックとリバースモーゲージはそれぞれどういう方が向いているのでしょうか。

リースバックに向いている方

まず、リースバックは、自宅を売却することになりますので、所有者の方にはまとまったお金が入ってきます。
そのため資金の利用を考えている方には、リースバックに向いているといえます。
例えば、自宅を売却して高齢者住宅に入居する際には一時金やそれに伴う家具の購入など資金が必要になってきますが、自宅の売却代金があれば、それを充当すればいいので、様々なことに資金を利用することが可能です。
また、売却代金の使途は自由ですので、それを事業や投資に使うこともできます。

リバースモーゲージに向いている方

一方でリバースモーゲージに向いている方について説明します。
リバースモーゲージの融資の条件は、所有者が亡くなった後に自宅を売却して返済に充当するということです。
そのため自宅について本人が亡くなった後、空き家になっても相続のことで頭を悩ます必要がなくなります。
空き家になるのかどうかということについては、リバースモーゲージの融資の際の確認条項となっています。
後は、月々融資金額が数万円ということもあり、老後の年金代わりとして使えますし、返済も利息だけなので、負担も大きくありません。
そのため月々の年金が足りないと感じている方には、リバースモーゲージは有効な手段ということが言えると思います。
次にリバースモーゲージは、リースバックとは違って、所有権は移転しません。
そのため、自宅の名義を変えたくないという方にはおすすめです。
更には、リバースモーゲージの使用使途について、自宅のリフォームが認めれています。
そのため自宅をバリアフリー化して、安心安全で快適に暮らしたいという方にもおすすめです。

まとめ

リースバックとリバースモーゲージについて解説しました。
リースバックは売却した自宅を借りることで売却後も住み続けることができる仕組みでリバースモーゲージは自宅を担保に融資を受ける仕組みです。
それぞれ特徴がことなるため、ご自身にあった仕組みを選ぶことが大切です。
スタートエステートは、大阪市中央区、天王寺区、阿倍野区で不動産に関するサポートをおこなっています。
不動産のことでご心配なことがあれば、お気軽にお問い合わせください。