不動産売却における仲介と買取の違いとは?メリットやデメリットなども解説

2023-09-07

不動産売却における仲介と買取の違いとは?メリットやデメリットなども解説

この記事のハイライト
●仲介は不動産会社が見つけた買主に売却すること、買取は不動産会社に直接売却すること
●仲介は売却期間が3か月~6か月ほどかかるが、買取は10日から2週間ほどで売却できる。
●仲介は相場価格で売却される事が多いが、買取は相場価格より安くなる傾向がある。

不動産を売却する場合に、買取のほうが良いのか、仲介のほうが良いのか、悩む方もいらっしゃると思います。
そこで、この記事では大阪市中央区、大阪市天王寺区、大阪市阿倍野区にお住まいの方に向けて、買取と仲介の違いのほかに、買取のメリットやデメリットについても解説します。

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不動産を売却する場合の買取と仲介の違いについて

不動産を売却する場合の買取と仲介の違いについて

不動産売却において、不動産会社が売主に代わって買主を探す「仲介」、不動産会社が物件を直接買い取る「買取」の2とおりの方法があります。
仲介の場合は買主が主に個人の方ですが、買取の場合は不動産会社が買主となります。
買取と仲介は、それぞれどのような流れで売却が進んでいくのかをご説明します。

買取の流れ

不動産会社による買取の流れは、下記のとおりです。

  • 売主が不動産会社に買取査定を依頼する
  • 不動産会社が査定した後、買取価格が提示される
  • 売主と不動産会社の間で買取価格などの条件で合意すれば、売買契約の締結
  • 決済後、不動産の引渡し

不動産会社による仲介の流れは、下記のとおりです。

仲介の流れ

  • 売主が不動産会社に売却査定を依頼する
  • 不動産会社が査定価格を提示する
  • 売主と不動産会社の間で売却価格に合意する
  • 売主と不動産会社の間で媒介契約を締結する
  • 不動産会社が広告などで売却活動を開始
  • 不動産会社が買主を見つけてきて、契約条件をまとめる
  • 売主・買主間で契約条件がまとまれば売買契約の締結
  • 決済後、不動産の引渡し

買取と仲介の売却の流れにおいては、買主が異なることや広告などによる売却活動の有無にあることがわかります。
次に、買取と仲介の違いについて、もうすこし詳しくご説明しましょう。

買取と仲介の違い

買取と仲介の違いは大きく分けると「買主の違い」「売却期間の違い」「売却価格の違い」の3つがあります。
買主の違い
買取の場合は、基本的に不動産会社(宅地建物取引業者)が買主になります。
不動産会社がなぜ買取をするのかというと、取得した不動産をリフォームやリノベーションなどをして転売(再販)する目的があるからです。
一方で仲介の場合は、基本的に個人のお客様が買主になります。
売却期間の違い
買取の場合は、購入するのが不動産のプロということもあり、日数をあまりかけずに買い取ります。
実際には10日から2週間ほどで最終決済までする場合が多いです。
一方、仲介の場合は、媒介契約の締結、不動産会社の売却活動、売買契約の締結、不動産の引き渡しと重要な手続きがたくさんあります。
これらの手続きは早くても3か月かかり、買主がなかなか見つからないと半年以上かかる場合があります。
売却価格の違い
買取の場合は、不動産会社が買い取り、それに付加価値をつけて再販することを目的としていますので、買取価格は相場価格と比べると低い傾向にあります。
一方、仲介の場合は、個人客を対象としますので、基本的には相場価格で売却されることが多く、付加価値が高い不動産の場合には、相場価格よりも高く売れる可能性もあります。

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不動産の買取のメリットについて

不動産の買取のメリットについて

買取と仲介では、「買主」「売却期間」「売却価格」が違うため、それぞれメリットも違ってきます。
仲介と比較した場合の買取のメリットを解説します。

仲介手数料が不要

買取の場合は、売主と不動産会社が直接売買契約をします。
そのため売主は仲介手数料を支払う必要がありません。

短期間での売却

買取の場合、不動産会社が直接購入します。
そのため早期の売却が可能になり、現金化が早いのも買取の特徴です。
通常、仲介の場合は早くても3か月、平均で半年近くかかりますが、買取の場合は、1週間から1か月ほどで取引が完了します。
早期の現金化を希望している方や、残債を一括返済したい、早く引っ越したいなど次のスケジュールを組みたいと考えている方に向いています。

契約不適合責任が免責される

民法の改正により契約不適合責任が創設されました。
これは、売買契約の内容と実際の建物の状態が違っていた場合に、買主は補修や損害賠償を請求する権利を認めており、売主の責任はとても重いものとなっています。
ところが、契約不適合責任はあくまでも買主が個人客の場合に適用される事になっています。
一方で、買取の場合は不動産会社が買主になるので、売主の建物に対する契約不適合責任は免責されることが一般的です。
契約不適合責任が免責になると、売却後に建物に不具合が発覚したとしても、後から修理費などを払う必要はありません。
また、契約不適合責任は売主の精神的な負担も大きいのですが、免責でリスクから開放されるという点でも大きなメリットと言えます。

内覧が不要

個人客の場合は、不動産を売却するうえで内覧は必ず必要で、経費がかかっても、休日が潰れても、内覧をできるかぎり最優先する必要があります。
ところが買取の場合は、内覧する必要はなく、不動産会社が不動産をチェックするだけです。

周囲に気づかれずに不動産を売却することができる

仲介の専任媒介契約と専属専任媒介契約の場合、不動産流通機構(レインズ)に登録する義務があり、その結果すべての不動産会社に不動産情報が共有されることで、知り合いや近隣の方に不動産を売却していることがわかってしまうケースがあります。
ところが買取の場合は、不動産会社と直接取り引きをするため、情報が外部に漏れるということがありません。
そのため、不動産売却を気づかれずに進めたいと思っている方にとっては、仲介と比べると安心です。

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不動産の買取のデメリットについて

不動産の買取のデメリットについて

最後に仲介と比較した場合の買取のデメリットを解説します。

売却価格が低くなる

仲介の場合は、個人客が対象になるので、基本的には相場価格で成約することになります。
また、その不動産に付加価値があれば相場価格よりも高く売却することが可能です。
一方で買取の場合は、不動産会社が買い取った不動産に付加価値をつけて再販しますので、買取価格は相場価格と比べると安くなる傾向にあります。
不動産会社は利益を買い取った不動産に上乗せして売却することになるので、通常の買取価格は相場の70%~75%程度と考えておけば良いでしょう。

物件によっては買取できない場合がある

不動産会社は買い取った不動産を加工(リノベーションやリフォームなどして)して販売しますが、十分な利益が確保できなかったり、土地の形状として建物の再建築ができない場合は、買取をしない場合があります。
実際にどのような不動産が買取に向いているかというと、まず挙げられるのは、内部の状態がリフォームする必要のある物件です。
通常こういう物件は、仲介の場合は内覧で忌避されてしまい、大幅な価格交渉や売却が長引く傾向があります。
ところが買取の場合は、当初からリフォームやリノベーションをすることになっているので、その点安心して売却ができます。
また、過去に事故などがある物件も仲介では難しいところでしょう。
過去に事故がある物件のことを心理的瑕疵物件というのですが、事故物件を買う個人客のニーズはすくないので、売却することが難しく、売却できたとしても価格を大幅に下げるか、相当な時間がかかります。
ところが、買取の場合は、条件に合えば心理的瑕疵物件でも買取が成立します。

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まとめ

不動産売却において、買取は仲介に比べると売却価格が相場価格よりも安くなる可能性がありますが、早く現金化できるメリットがあります。
ご自身の条件や物件の状態に合わせて最適な選択をしましょう。
スタートエステートでは、大阪市中央区、大阪市天王寺区、大阪市阿倍野区を中心に買取を積極的に行っています(大阪市内の区分マンションの買取強化中!)ので、不動産の売却をご検討されている方は、ぜひ弊社までお気軽にご相談下さいませ。

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末澤章史

資格:ファイナンシャルプランナー 任意売却士

大手フランチャイズの不動産会社に勤めてから現在まで、早18年を数えます。
今まで、お客様応対やオーナー様応対の経験・知識を活かし、
お客様にとって「任せて良かった」と言って頂けるよう、心がけております。
長年営業を続けてきた経験を礎に作り上げてきたあらゆるネットワークとノウハウを駆使し、
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