不動産売却で必要な査定とは？相場を調べ方や机上査定と訪問査定について解説

不動産を売却する上で売主が一番知りたいことは、いくらで売れるのかということではないでしょうか。
不動産の価格を算出することを査定といい、不動産会社に依頼します。
査定をする方法には机上査定と訪問査定という2つの方法があり、自分で価格を調べることも可能で、不動産を売却する上ではとても大事なポイントです。
そこで、この記事では大阪市中央区、天王寺区、阿倍野区で不動産の売却を検討中の方に向けて、価格相場を自分で調べる方法に、机上査定と訪問査定について説明します。

不動産売却の査定前に価格相場を調べる方法

そもそも不動産の査定価格というのは、不動産会社が依頼者の方から不動産を売却することを依頼され、媒介家役の契約期間中（通常3か月以内）に売却できる価格のことをいいます。
しかし、通常売買価格というのは、売主と買主の合意の上で決まるため、これが正しい査定価格というものはありません。
不動産売却では、市場価格という相場があるため、現実的には相場価格で前後で売却される傾向にあります。
例えば、駅から10分ほどの一戸建て住宅が3,000万円で売れた場合に、その物件よりも条件が良ければ、3,000万円以上で売れますし、条件が悪ければ3,000万円以下となります。
不動産価格の査定は、不動産会社による机上査定と訪問査定とがありますが、実は自分でもある程度の価格を知ることができます。
では、実際に自分で不動産の相場を調べるには、次の2つの方法があります。

• 近隣の類似物件の価格を調べる
• 公的価格を調べる

近隣の類似物件の価格を調べる方法は、とても簡単で、不動産情報サイトで調べることができます。
この場合、面積や用途など同じような物件を数件チェックしてみましょう。
このように同じような物件をチェックすることで、ほぼ相場価格を把握することができます。
また、情報が掲載されているということは、まだ売れていないということになるので、掲載価格から価格を下げれば売却が可能であるということも予想できます。
もう1つは、日本政府が発表する地価公示、相続税路線価、固定資産税評価額といった公的価格をチェックしてみましょう。
地価公示価格は、ほぼ取引価格と同程度で連動していますし、相続税路線価は公示価格の80％、固定資産税評価額は公示価格の70％を目安として定めることとされています。
以上の価格を参考にすると、ある程度査定価格がわかるようになります。

不動産売却における机上査定とは？

ある程度自分で不動産の相場観がわかるようになったら、不動産会社に査定を依頼しましょう。
不動産価格の査定については、机上査定と訪問査定という2つの査定方法があります。
提示された査定価格をもとに、売主は不動産の売却価格を決めます。
この場合の価格設定は売主の自由ですが、相場価格よりも高くすれば売却は難しいですし、あまり安くしても今度は本来得られたはずの金額よりも低い価格で成約ということになるかもしれません。
そのため、価格の査定を出してもらうのも大事ですが、どうしてそういう価格になったのかという根拠も重要になります。
机上査定とは、不動産会社が現地を見ないで、登記事項証明書などの書類で不動産価格を査定する方法です。
価格は、早ければその日に提出されることもあるので、早く査定価格を知ることができます。
しかしながら、現地をみていないということもあり、価格の精度は訪問査定に比べ低くなります。
ただ、マンションの場合ですと、同じ建物内に同じ間取りの物件があるので、比較的価格の精度は土地建物と比べると比較的高いという特徴もあります。
机上価格の算定根拠としては、立地、築年数、面積、近隣の類似物件の取引事例、公示価格・路線価といった情報などです。
これらの情報を元に、土地の広さや形、地目、用途地域などの公的な情報から価格を算出します。
机上価格のメリットは、査定額の提出のスピードが早いということです。
そのため、これから売却を検討している方や、まずは相場価格を知りたいという方にとっては、有効な査定方法といえます。
また、不動産が遠方にあるなどといった理由で査定の際に立ち会うことのできない方は机上査定を選ぶと良いでしょう。
このような机上査定は、書類上である程度の価格を決めるということもあって、簡易査定と呼ばれることもあります。

不動産売却における訪問査定とは？

次に訪問査定ですが、こちらは机上査定とは違って、不動産会社が訪問して価格を算出する方法です。
建物がある場合には、所有者の方も査定に立ち会うことになります。
査定価格の提出については、現地訪問から1週間～10日ほどかかるなど、時間がかかりますが、机上価格と比べると精度の高い価格を知ることができます。
訪問査定の価格算出の根拠は、机上価格と同様、書類での算出はもちろんですが、それに加えて実際に現地に行って、周辺地域の情報などを加味して価格を算出します。
例えば建物に関しては室内の状態はチェックするのはもちろん、建物の劣化の状態や実際にどの程度の陽当たりなのかということもチェックします。
更に外的な条件としては、最寄り駅までの距離は重要なポイントですし、スーパーマーケットや商店街、コンビニエンスストアといった買い物環境についても調べます。
後は、病院や学校への距離なども価格の算定条件に含まれます。
また、訪問査定の前には、所有者の協力も大事なポイントです。
訪問査定に立ち会うだけでなく、事前に準備をしておくと良いでしょう。
具体的には次の3つのことがあげられます。

• 部屋の整理整頓・清掃
• 設備の修繕
• 必要書類の準備

とくに価格の精度を高めるには、書類は重要になるので、次の書類を用意しておきましょう。

• パンフレットや設計図、リフォーム図など建物の図面
• 不動産の周辺環境が分かる鳥観図など
• 購入時の売買契約書
• 新築時の各種設計図書
• (マンションの場合)管理組合関係書類

また、以下のような事柄は査定の際に不動産会社へ伝えましょう。

• 雨漏りの有無
• 騒音・交通の状態
• 匂い
• 近隣の方の様子
• スーパーマーケットや学校といった施設

ここで大事なことはここに住まないとわからないことを伝えるということです。
また、自分の物件だけでなく周辺で事件や事故、死亡等などがある場合にも正直に伝えるようにしましょう。
訪問査定は書類に加えて、実際に自分の目で見て、かつ所有者でしか知り得ない情報などを加味して算出する価格なので、実勢価格に最も近い価格となります。
以上の点から、不動産の売却を検討している方は、訪問査定をおこなうと良いでしょう。

まとめ

不動産売却における、机上査定と訪問査定について解説しました。
不動産を売却する場合には、ご自身でも査定価格を知るということは重要です。
遠方で立ち会いが難しい場合は机上査定、より精度の高い価格を知りたい場合は訪問査定というように条件にあった査定方法を活用できますが、どちらもおこなうことがおすすめです。　
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