不動産売却で生じる費用の種類や相場とは？控除制度まで解説！

マンションや一戸建てなどの不動産売却をするときには、売主が負担しなければならない費用があります。
さまざまな種類の費用がありますが、控除制度などを活用すれば節約することも可能です。
今回は不動産売却で生じる費用の種類や相場、控除制度について解説します。
大阪市中央区、大阪市天王寺区、大阪市阿倍野区で不動産売却を検討している方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却で生じる費用の種類とは？

不動産売却で生じる費用には以下のようなものがあります。

• 仲介手数料
• 印紙税
• 住宅ローン一括返済費用
• 抵当権抹消費用
• 譲渡所得税
• その他費用

ここからは上記の6種類の費用について解説します。

種類①仲介手数料

不動産会社に売却を依頼したときに支払う費用です。
不動産会社への成功報酬となるため、不動産売却が成立した後に支払います。
支払い時期は売買契約成立時と引き渡し時の2回に分けて半金ずつ支払うのが一般的です。

種類②印紙税

印紙税は課税文書にかかる税金で、不動産売却では売買契約書が印紙税の課税対象になります。
印紙税の納税は、売主と買主が平等に負担するのが一般的です。
ただし当事者間で合意している場合に限り、「どちらか一方が全額負担する」という特約も有効になります。

種類③住宅ローン一括返済費用

売主は不動産売却の際、残っている住宅ローンを一括返済しなければなりません。
一括返済が必要な理由は、物件に設定されている抵当権を外して不動産売却するためです。
不動産売却価格がローン残高より上回る場合は、売却代金を一括返済に充てる同時決済ができます。
反対に不動産売却価格がローン残高を下回る場合をオーバーローンといい、売却代金に加えて自己資金で一括返済しなければなりません。
このように不動産売却価格とローン残高には注意が必要です。
金融機関によって一括返済手数料がかかることもあるため、事前に確認しておきましょう。

種類④抵当権抹消費用

住宅ローンを完済したら、抵当権抹消の手続きをおこないますが、その際に抵当権抹消費用が必要となります。
抵当権抹消の手続きは自分でおこなうことも可能ですが、司法書士に依頼すると安心です。
司法書士に依頼する場合は、抵当権抹消費用に加えて司法書士報酬も発生します。

種類⑤譲渡所得税

不動産売却で利益、いわゆる譲渡所得が生じると、所得税や住民税といった譲渡所得税が課されます。
そのため、譲渡所得が発生した場合は、不動産売却した翌年に確定申告と納税が必要です。

種類⑥その他費用

売主は必要に応じて、引っ越し費用やハウスクリーニング費用などその他の費用も負担します。
一戸建てで隣地との境界が確定していない場合は、測量費用もかかるでしょう。
更地の状態やリフォームをかけた状態で不動産売却するのであれば、解体費用やリフォーム費用も必要です。

費用のシミュレーション

3,000万円のマンションを売却すると仮定して、売主が負担する費用をシミュレーションします。

• 仲介手数料…105万6,000円
• 印紙税…1万円
• 住宅ローン一括返済費用（一括返済手数料）…3万円
• 譲渡所得税…0円
• その他費用（引っ越し・ハウスクリーニング）…20万円

合計は129万6,000円となります。
129万円6,000円の費用のうち、そのほとんどを仲介手数料が占めていることがわかります。

不動産売却でかかる費用の相場

それぞれの費用には相場があるため、目安となる金額を自分で計算して確認できます。
ここからは不動産売却の費用相場についてご説明します。

仲介手数料

仲介手数料は相場はありませんが、宅地建物取引業法によって上限額が定められています。
上限額の計算方法は不動産売却価格によって3種類に分かれ、計算式は以下のとおりです。
200万円以下の場合…不動産売却価格×5%+消費税10%
200万円超400万円以下の場合…（不動産売却価格×4%+2万円）+消費税10%
400万円超の場合…（不動産売却価格×3%+6万円）+消費税10%
上限額は売却価格500万円で23万1,000円、売却価格1,000万円で39万6,000円となります。

印紙税の相場

印紙税の金額は不動産売却価格に応じて変動します。
2024年3月31日までに作成された売買契約書は軽減税率の適用対象です。
売却価格500万円超1,000万円以下の場合は1,000円、1,000万円超5,000万円以下の場合は1万円が課税されます。

住宅ローン一括返済費用の相場

住宅ローン一括返済費用は、ローンの残債額により異なります。
一括返済手数料は金融機関にもよりますが、だいたい1～3万円程度が相場です。

抵当権抹消費用の相場

抵当権抹消費用の相場は、1万円～2万円程度です。
そのうち司法書士報酬の相場は、1万円～1万5,000円程度になります。
抵当権抹消の登録免許税は1筆につき1,000円なので、土地と建物を不動産売却では2筆で2,000円かかります。

譲渡所得税の相場

譲渡所得税の相場は、譲渡所得の金額によって変わります。
譲渡所得額の計算方法は以下のとおりです。
譲渡所得額＝売却価格-（取得費＋譲渡費用）-特別控除額
取得費とは購入時に支払った費用、譲渡費用とは売却時に支払った費用のことです。
マイホームの売却には3,000万円の特別控除制度があるので、適用を受けられれば3,000万円まで課税されません。

その他費用の相場

引越し費用やハウスクリーニングは5～20万円程度が相場です。
解体費用は建物の構造や規模にもよりますが、80～180万円程度はかかります。
リフォーム費用は規模によって幅があり、全面リフォームの相場は400～600万円程度です。

不動産売却での費用を抑える特別控除とは？

不動産売却で発生する費用のなかには、控除制度などを活用して負担を軽減できるものもあります。
ここからは費用を抑えるための控除制度について解説します。

居住用財産3,000万円控除

居住用財産3,000万円控除の特例が適用されれば、譲渡所得税を軽減できます。
譲渡所得が3,000万円以下の場合は、譲渡所得はゼロになり課税されません。
控除の特例を受けるためには、一定の条件を満たす必要があります。

10年超所有軽減税率の特例

10年を超えて所有している不動産を売却する場合、譲渡所得税の税率が軽減される特例です。
譲渡所得6,000万円以下の部分について税率が20%から14%に軽減されます。
所有期間は、売却した年の1月1日時点で10年を超えているかどうかがポイントです。
この特例は、先ほどご紹介した居住用財産3,000万円の特例と併用できます。

相続に関する控除

相続した不動産を売却する場合は、被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除があります。
条件を満たしていれば、譲渡所得から3,000万円を控除することが可能です。

交通費の節約

遠方に住んでいる場合は、現地に行く交通費も高くつきます。
売買契約の方法を持ち回り契約や代行契約に変えると、移動の回数が減り交通費を節約することが可能です。
信頼できる不動産会社を選べば、査定や内覧は売主不在の状態でも任せることができるでしょう。

まとめ

不動産売却は仲介手数料をはじめとして、さまざまな種類の費用がかかります。
工夫をすれば削減できる費用があるので、内容や手続きを把握しておくことが重要です。
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