不動産売却の際に確定申告が必要なケースとは？必要書類や期間について解説

不動産を売却して譲渡所得である利益が発生した場合、翌年に利益にかかる税金を確定させる必要があり、その際に確定申告が必要となります。
不動産の売却でかかる税金は、給与所得と切り離す分離課税のため、確定申告が必要となるのですが、実際に必要なケースにあてはまるのか悩まれる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
この記事では大阪市中央区、天王寺区、阿倍野区で不動産の売却をお考えの方に向けて、確定申告が必要なケースや確定申告の必要書類、申告する期間について解説します。

不動産を売却した際に確定申告が必要なケースとは

一般的に会社や役所などに勤務している方は、会社が給与に応じた所得税と住民税を納税しているため、自身で確定申告をおこなうことは少ないでしょう。
しかし、不動産を売却して、利益があった場合には売却した翌年に確定申告をして利益に応じた納税額を確定する必要があります。
日本の税制は、分離課税といって不動産の譲渡所得がある場合には、給与とは別に申告することになっています。
では、実際にどういうケースで確定申告をする必要があるのでしょうか。
次のような場合には、不動産売却後に確定申告をする必要があります。

• 不動産を売却して利益がある場合
• 不動産を売却したものの、損失が発生した場合
• 不動産を売却して利益がある場合

不動産を売却した際の利益を譲渡所得といいます。
譲渡所得がある場合には、それに応じた納税額を確定するために確定申告が必要で、その際に譲渡所得を算出する必要があります。
譲渡所得を算出する計算式は下記のとおりです。
譲渡所得＝売却金額－（取得費＋譲渡費用）－特例控除額
譲渡所得については不動産を所有している期間が5年超えている場合は長期譲渡所得といい、5年未満の場合は短期譲渡所得となります。
所有期間が長期と短期では税率が大幅に違ってくるので注意が必要です。

不動産を売却したものの損失が発生した場合

一般的に不動産を売却した場合に、すべての取引で利益が出るわけではなく、損失になってしまうことも当然あります。
不動産売却で利益がなかった場合は、原則税務署に申告する必要はありません。
その理由は、損失した場合、税金がかからないためです。
しかし、確定申告をすることで、不動産の売却で損失が発生した場合に、給与所得と譲渡所得を合算することができます。
これを損益通算というのですが、給与所得と譲渡所得を合算すると全体の所得が下がるため、所得税の還付及び住民税の減税ができる場合があります。
例えば、給与所得が500万円の方が譲渡所得が－200万円であった場合に、この2つの所得を合算することが確定申告では可能です。
この場合、次のような計算をします。
給与所得500万円－譲渡所得（－200万円）=300万円
年収500万円として会社から源泉徴収をされますが、譲渡所得の－200万円を合算することで300万円の所得ということになるため、確定申告をすることで、所得税の還付をすることができます。
なお、譲渡所得の損失が1年で解消できない場合には、最長3年損失を繰り越して控除することができます。
これを繰越控除といいます。

不動産売却の際の確定申告における必要書類とは

次に不動産を売却した場合にどのような書類が必要なのか説明します。
不動産売却後に必要な書類は次の10点です。

• 確定申告書B様式（第一表）
• 確定申告書第三表（分離課税用）
• 譲渡所得の内訳書
• 不動産購入時の売買契約書の写し
• 不動産の取得費用が分かる領収書の写し
• 不動産売却時の売買契約書の写し
• 不動産の譲渡費用が分かる領収書の写し
• 登記事項証明書
• 本人確認書類
• 源泉徴収票

確定申告書B様式（第一表）

こちらは文字通り確定申告をする際に必要事項を記入する書類です。
この書類で不動産を売却して譲渡所得がある場合に、この書類を使います。
なお、損失が出た際の損益通算をする場合も、この書類を使って確定申告をすることになります。
この書類の入手場所は、税務署か市役所になります。

確定申告書第三表（分離課税用）

確定申告書第三表（分離課税用）は、不動産所得を記入する用紙です。
不動産の譲渡所得は、給与所得と一緒に申告できない分離課税となっているため、この書類が必要になります。
この書類の入手場所も、税務署か市役所になります。

譲渡所得の内訳書

この書類は不動産を売却後、国税庁から送られてきます。
記入する項目は、売却不動産の概要や譲渡費用など、売却等で発生した支払いや経費等です。

不動産購入時の売買契約書の写し

今回売却した不動産をいついくらで取得したのかということを証明する書類です。
紛失した場合には、取引に立ち会った不動産会社にご相談ください。

不動産の取得費用が分かる領収書の写し

不動産を取得する際にかかった費用の領収書です。
具体的には購入代金の他、不動産会社に支払った仲介手数料、不動産取得税、登記費用、印紙税などがあります。
これらの書類がなくても確定申告ができますが、費用を低く抑えられてしまうので、税金が増える場合があります。
そういうことがないようにするために、必ず領収書は大切に保管しておくようにしましょう。

不動産売却時の売買契約書の写し

いくらで売却したのかという証拠のため、必要になります。
不動産の譲渡費用が分かる領収書の写し
こちらは譲渡する際にかかった費用の領収書です。
具体的には仲介手数料、収入印紙代、登録免許税などです。

登記事項証明書

不動産の概要と所有者及びその他の権利が掲載されていて、法務局で取得が可能です。

本人確認書類

確定申告にはマイナンバーの記載と本人確認書類の写しが必要になります。

源泉徴収票

こちらは給与所得者の場合に必要ですが、自営業者の場合は不要になります。

不動産売却における確定申告をする期間について

最後に確定申告の期間はいつなのでしょうか。
確定申告は不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日の間におこなうことになっています。
ここで注意をしてほしいのは、不動産を売却した際に譲渡所得があった場合に納付する税金は所得税、復興特別所得税、そして住民税です。
ただし、確定申告が必要なのは所得税で、原則確定申告をした日に納付することになります。
なお、申告時に口座振替の手続きをした場合には、4月20日前後に指定した銀行口座からの自動引き落としとなります。
また、所得税の延納も可能ですが、延納中は年1.7%の利子税の納付が必要になります。
住民税は、この確定申告に基づいて確定申告をした年の5月以降に税額が確定します。
次に確定申告を提出する場所は、住所地を管轄する税務署になります。
申告方法は、所定の申告書に必要事項を記入して、税務署の窓口に提出します。
ただし、現実的には確定申告をする期間が1か月しかないということもあり、窓口もものすごく混雑するため、他にも提出方法があります。
確定申告の提出方法については、窓口の他にも次のようなものがあります。

• 郵送による申告書の送付
• 税務署の時間外文書収受箱への投函
• e-Tax（電子申告・納税システム）による申告

まとめ

不動産売却で利益が出た場合や特例を利用する際には確定申告が必要です。
確定申告の期間は決まっているため、忘れずにおこないましょう。
スタートエステートは大阪市中央区、天王寺区、阿倍野区で不動産売却のサポートをしています。
不動産売却をお考えの際には、いつでもご相談ください。