離婚による不動産売却の注意点とは？財産分与や売却方法と媒介契約の選び方も解説

何かがきっかけで離婚をしなければならなくなるということはとても残念なことです。
不動産などの財産がある場合には、何かしらの対処をする必要があります。
不動産売却する場合の手段、どのような媒介契約にするべきなのかを、大阪市中央区、天王寺区、阿倍野区等で離婚によって不動産売却や買取を検討している方に向けて解説します。

離婚による不動産売却の注意点！財産分与とは

残念ながら離婚ということになった場合に困るのが、マイホームの取り扱いです。
今所有しているマイホームを離婚を機に売却するのか、それとも住み続けるのか、今組んでいる住宅ローンの取り扱いはどうしたらいいのかなど悩まれることは多いでしょう。
まず、所有しているマイホームは、売却するほうが良いでしょう。
なぜなら、不動産を売却することで現金化され、そのお金は財産分与の対象となるからです。
これは不動産の名義が夫である場合についても、婚姻中に築いた財産は夫婦の共有財産なので、財産分与の対象となります。
もちろん、不動産を二分割するということはできないので、これを売却することで現金化し、資産を夫婦で分け合うことになります。
次に不動産を売却する際に注意するべき点について解説します。
まず離婚することが決まり、財産である不動産を売却する場合は売却のタイミングにも注意しましょう。
売却のタイミングは離婚後が良いでしょう。
その理由としては、離婚前に不動産を売却して財産を分け合う場合、贈与をしているとみなされ、贈与税の対象となるからです。
その点、離婚後に財産を分け合うということは、「財産分与」ということになり、贈与税の対象外となります。
次に不動産が夫婦の共有名義の場合についてです。
共有名義の際に注意をしないといけないのは、一方が売却するといっても、もう一方がそれに同意しなければ売却することができない点です。
共有名義の場合、共有者全員の同意がないと財産の処分をすることできないということを覚えておきましょう。
特に共有名義の場合はトラブルが多く、夫婦の一方と連絡が取れなくなってしまう、あるいは連絡を拒否するというケースがあります。
その場合、夫婦間でのコミュニケーションが取れなくなるため、最悪の場合には不動産の売却ができない恐れがあります。
また、住宅ローンを組んでいる場合に、不動産を売却しても残債を完済できない場合は不動産を売却することはできません。
その理由は残債が残っている場合は、金融機関が設定している抵当権を外せないからです。
抵当権が抹消されていない不動産を買うということは、原則できず、任意売却という方法も金融機関の判断に委ねられるので、金融機関が承諾しなければ売却できません。

離婚による不動産売却の注意点！売却方法とは？

次に不動産売却する場合にはどのような方法があるのでしょうか。
不動産売却の手段としては一般的な仲介による売却と買取の2つの手段があります。
それではまず一般的な仲介による売却について解説します。

売却の流れについて

売却の流れとしては、まず不動産会社にその不動産がいくらで売却が可能なのかという査定額の算出を依頼します。
その査定額に問題がなければ、不動産会社と仲介を依頼する媒介契約を締結します。
なお、媒介契約の詳細については後述します。
媒介契約を締結すると、不動産会社が販売活動をおこないます。
不動産会社が買主を見つけて、売主と買主の間で価格や条件に合意すれば、売買契約を締結します。
売買契約を締結した後は、買主が住宅ローン等で残代金の用意ができれば、残金を決済して、引き渡しをします。
このような仲介での売却のメリットとしては、市場価格で売れるので、状況によって譲渡益を期待することができるということです。
ただし、査定から引き渡しまでの期間は3～6か月ほどかかるので、ある程度、時間的な余裕がある場合には良いでしょう。
不動産を引き渡した後、不動産の状態が契約内容と違っていたりすると、売主が責任を取らなければならない点は、仲介での売却のデメリットといえるでしょう。

買取の流れについて

次に買取の流れですが、このケースですと買主は不動産会社になります。
仲介での売却のように買主が個人ではないため、仮に不動産に瑕疵があったとしても、売主が責任を問われることは原則ありません。
また、決済期間も一般の売却よりも早く、早い場合には10日程度で残金が決済されることもあります。
買取の流れとしては、まず買主である不動産会社が買取価格を提示しますので、それに基いて契約条件を決めて、売買契約をします。
その契約書に基づいて残金決済をして引き渡しが完了します。
不動産買取のメリットとしては、手続きのスピードが圧倒的に仲介での売却よりも早いということです。
しかしながら、不動産会社も買取をしてその後売却等を検討しているので、買取価格は相場よりも安くなります。
市場相場価格の70～80%ほどになると想定しておきましょう。
そのため、早く不動産を現金化したい場合には、宅建業者への不動産買取を検討することをおすすめします。

離婚による不動産売却の注意点！媒介契約の選び方

最後に離婚による不動産売却で、不動産会社に仲介を依頼する場合についてご説明します。
不動産会社が売主の方から売却を依頼された場合には、媒介契約を締結して売却活動をすることになります。
媒介契約は3種類あります。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

次にそれぞれの特徴についてご説明します。
一般媒介契約は売主は複数の不動産業者に売却を依頼することができ、自分でも買主を見つけることができます。
一方で不動産流通機構（レインズ）に不動産を登録する義務や、営業活動の進捗状況を売主に報告する義務もありません。
専任媒介契約は、売却依頼できるのは1社のみですが、自分で買主を見つけることは可能です。
不動産会社は不動産流通機構（レインズ）に不動産を7営業日以内に登録し、営業活動の進捗状況は2週間に1回以上売主に報告する義務があります。
専属専任媒介契約は、売却依頼できるのは1社のみで、自分で買主を見つても売買契約は不動産会社を介さなければなりません。
不動産会社は不動産流通機構（レインズ）に5営業日登録し、営業活動の進捗状況は1週間に1回以上売主に報告する義務があります。
売主の方が媒介契約をする際に悩むのは、どれを選んでいいのかわからないということです。
そこでどういうケースがどの媒介契約を締結すればいいのか説明します。
不動産売却の知識がなく不安な場合などは専属専任媒介契約や専任媒介契約を締結すると良いでしょう。
また、専属専任媒介契約か専任媒介契約は買取特典をつけることもできるため、売却を急いでいる場合などにもおすすめです。
売却する予定の不動産が人気の地域にあるような場合は一般媒介契約でも良いでしょう。
人気の高い不動産であれば、多くの購入希望者が集まるので、一般媒介契約でもスムーズに売却が可能です。

まとめ

離婚による不動産売却の際の注意点や媒介契約の種類について解説しました。
売却のタイミングによっては贈与税などがかかる恐れもあるため、離婚による不動産売却の際には注意しましょう。
スタートエステートは、大阪市中央区、天王寺区、阿倍野区、平野区などで不動産売却のサポートをおこなっています。（特に、区分マンションの買取は強化しております。）
不動産売却などでお悩みの際はぜひともご相談ください。