不動産売却における契約不適合責任とは?インスペクションについてもご紹介

2023-06-25

不動産売却における契約不適合責任とは?インスペクションについてもご紹介

この記事のハイライト
●契約不適合責任とは、売買契約書に記載されていない不具合が引き渡し後に発覚した際に、売主が買主に対して負う責任のこと
●契約不適合責任では、買主に追完請求や損害賠償請求など5つの権利が認められている
●不動産売却前にインスペクションを実施することで、契約不適合責任に問われるリスクを減らすことができる

不動産に瑕疵や不具合があることを隠して売却をおこなった場合、契約不適合責任に問われることをご存じでしょうか。
契約不適合責任となれば、場合によっては契約解除や損害賠償を請求される可能性があるため、注意が必要です。
そこで、不動産売却をご検討中の方に契約不適合責任とは何か、また買主の権利や売却前のインスペクションについてご紹介します。
大阪市中央区、大阪市天王寺区、大阪市阿倍野区で不動産を所有していらっしゃる方は、ぜひ参考にしてみてください。

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不動産売却における契約不適合責任とは

不動産売却における契約不適合責任とは

不動産売却では売主は買主に対して、売買契約書に記載がある契約内容に適応した不動産を引き渡す義務があります。
しかし、何らかの理由により引き渡されていたものが契約書と異なっていた場合、売主は「契約不適合責任」に問われる可能性があります。
契約不適合責任とはどのようなものか、具体的な例を挙げて見ていきましょう。

契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、以下のように種類や品質、数量などが契約内容に適合していない際に、売主が買主に対して負う責任のことです。

  • 品質に関しての契約不適合:契約上の品質の基準を満たしていない場合
  • 種類に関しての契約不適合:購入したものと異なる種類の商品を引き渡した場合
  • 数量に関しての契約不適合:引き渡された数量が足りなかった場合

不動産売却では、売買した商品の品質に不良があった場合や、土地や建物などに不具合があった場合に問題となることがあります。
契約不適合責任が問われるか否かのポイントは「売買契約書に記載があるか」です。
つまり、事前に不具合について売買契約書に記載し、買主に了承を得ていれば問題ないということになります。

契約不適合責任が問われる具体例

築年数が経過している物件で、契約不適合責任に問われるケースが多いのが「雨漏り」です。
雨漏りがあることについて、買主へ説明し売買契約書にその旨が記載されていれば問題はありません。
しかし、雨漏りがあるにも関わらず売買契約書に記載せず、引き渡し後に発覚すれば責任問題になります。
契約不適合責任となれば、賠償請求や契約解除をされたり、さまざまな補償を請求される可能性があります。
そのため、不動産売却をおこなう際に不動産に不具合がある場合は、必ず売買契約書に記載し買主の了承を得るようにしましょう。

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不動産売却における契約不適合責任で認められている「買主の権利」とは

不動産売却における契約不適合責任で認められている「買主の権利」とは

不動産売却において、契約不適合責任が発生した際に買主には5つの権利が認められています。

  • 追完請求
  • 損害賠償請求
  • 代金減額請求
  • 催告解除
  • 無催告解除

買主の権利をそれぞれ順を追ってご紹介します。

買主の権利1:追完請求

不動産売却における追完請求とは「修補請求」のことです。
つまり、契約不適合があった箇所について修理を請求することができる権利です。
前述の雨漏りを例に出せば、雨漏りしている箇所を修理して契約書どおりにするということになります。

買主の権利2:損害賠償請求

損害賠償請求は、売主が故意に不具合を隠蔽した場合や、売主の過失によって損害が生じた場合に請求できる権利です。
買主は補修などの追完を受けることができても、それによって補填することができない損害が生じているケースがあります。
そのような場合は、追完請求をおこなったうえで、損害賠償請求をすることもできます。

買主の権利3:代金減額請求

代金減額請求は、売主が追完請求を実行しない場合に、売買価格を減額する権利です。
つまり、「補修などをしないのであれば、その分を代金から差し引いてもらう」というイメージです。
原則は追完請求をおこなわなかった場合におこないますが、土地面積が足りないなど追完が不能であったり、売主が追完を拒絶した場合は初めから代金を減額することができます。

買主の権利4:催告解除

催告解除とは、追完請求したにも関わらず売主がそれに応じないため、契約自体を解除する権利です。
追完請求を売主が実施しなかった場合、前述のとおり代金減額請求をおこなうことができますが、それだけでは納得がいかないということもあるでしょう。
たとえば、代金を減額されても住めない状態であったり、住むために多額の費用を要したりする場合です。
このように致命的な瑕疵がある場合に「購入するのをやめる」と売主側に告げるのが催告解除です。
また、通常は契約解除をすれば違約金が発生しますが、催告解除の場合はそもそも契約がなかったとされるため、違約金は発生しません。

買主の権利5:無催告解除

無催告解除とは催告解除とは違い、売主に告げることなく直ちに契約を解除する権利です。
たとえば、履行が不能であるときや、履行を拒絶する意思を明確に表した場合などが該当します。
つまり、売買契約書の内容と実際に購入した内容があまりにも違う場合に、認められている権利です。

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不動産売却で契約不適合責任を防ぐための「インスペクション」とは

不動産売却で契約不適合責任を防ぐための「インスペクション」とは

契約不適合責任を防ぐためには、不動産売却前に「インスペクション」をおこなうことが有効です。
ここではインスペクションとは何か、また告知義務についてご紹介します。

インスペクションとは

インスペクションとは、住宅の状態を調査して劣化や欠陥などを診断することです。
売却前に不動産の不具合を知ることで、安心して売却できるなどのメリットがあります。
インスペクションの主な診断内容は以下のとおりです。

  • 構造上の問題について:基礎のひび割れや鉄筋の露出、蟻害や腐食の有無
  • 設備や配管について:給排水管や換気ダクトの不具合の有無
  • 雨漏りや水漏れについて:天井や内壁の雨漏りの痕跡の有無

これらの住宅診断は、既存住宅状況調査技術者などの資格を有している建築士がおこないます。
そのため、調査内容の信頼性が高く安心して売却することができます。

不動産売却では告知義務がある

不動産売却では、売主は買主に対して建物の瑕疵を伝える「告知義務」があります。
インスペクションを実施していれば建物の状態を把握することができるため、雨漏りやシロアリ被害の有無などを売買契約書に記載することができます。
そのため、引き渡し後に契約不適合責任に問われるリスクを減らすことが可能です。
また、不動産売却においては雨漏りやシロアリのような物理的瑕疵以外にも「心理的瑕疵」も告知する義務があります。
心理的瑕疵とは、自殺や殺人など、購入する判断に影響を与えるような出来事です。
このような心理的瑕疵も契約不適合責任に問われる可能性があるため、正直に伝えることが大切です。

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まとめ

不動産売却における契約不適合責任とはなにか、また買主の権利やインスペクションについてご紹介しました。
不動産売却後に契約不適合責任に問われると、賠償責任や契約解除になる可能性があります。
トラブル防止のためにも事前にインスペクションを実施しておくことがおすすめです。
私たち「スタートエステート」は、大阪市中央区、大阪市天王寺区、大阪市阿倍野区を中心に不動産売却のサポートをおこなっています。
不動産売却をご検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。

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井澗政史

資格:宅地建物取引士 マンションリノベーションアドバイザー 任意売却士

私は、独創的な切り口、様々な角度からの視点でプラスアルファのご提案を心がけております。
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